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BGH, Urteil v. 31.01.2018: Tod des Mieters

§ 563 Abs 4 BGB: Kündigungsgrund "befürchtete Zahlungsunfähigkeit":

Der BGH hat in seiner Entscheidung (Urt. v. 31.01.2018 - VIII ZR 157/17) klargestellt, dass der Kündigungsgrund der drohenden finanziellen Leistungsunfähigkeit oder der als gefährdet erscheinenden Leistungsfähigkeit eines nach Tod des ursprünglichen Mieters eingetretenen (neuen) Mieters nur in besonderen Ausnahmefällen als wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB in Betracht kommt.

Voraussetzung für eine solche Kündigungserklärung ist stets ein Anknüpfen an konkrete Anhaltspunkte und objektive Umstände, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen, sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulassen, das fällige  Mietzahlungen ausbleiben werden. Solche Anhaltspunkte fehlen dann, wenn Geldquellen vorhanden sind, die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen oder sonstigen Einkünften (Untermietzahlungen, Unterstützung Verwandter, Nebentätigkeitsvergütungen) oder vorhandenem Vermögen der Fall ist.

Fazit:
Die Kündigung wegen befürchteter Zahlungsunfähigeit ist für den Praktiker keine taugliche Handlungsvariante. Der BGH hat dem Anwendungsbereich enge Grenzen gesetzt. Der Vermieter wird der Darlegungslast in der Regel nicht gerecht werden können.

Hier wird deshalb empfohlen, den Zahlungsfluss abzuwarten. Kommt die Miete: Warum sollte das Mietverhältnis beendet werden? Andernfalls liegen sowieso schnell die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug vor. Da nach aktueller Rechtslage eine zugleich  hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung von der Heilungsvorschrift des § 569 Abs. 3 BGB nicht erfasst wird, ist das Mietverhältnis mit Zugang der Kündigung dann in jedem Falle beendet.

Da die zum Gegenstand der vorliegenden BGH-Entscheidung gemachte Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB ebenfalls an die ordentliche Kündigungsfrist anknüpft (welche schließlich auch länger als 3 Monate betragen kann), wird der Vermieter mit dem hier empfohlenen Vorgehen nicht langsamer zum Ziel kommen, dafür aber auf einer klaren rechtlicher Grundlage, die jedem Wohnungswirtschaftler bekannt sein sollte: dem Zahlungsverzug.

Mario Viehweger
Rechtsanwalt
    






 

Aktuelles / 05.02.2018